【南加州公寓租客的困境】

各位聽眾您好, 歡迎收聽今天的洛城新視野，我是張益瑞，今天要和您來談談南加州公寓租客的困境。

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最近我在不同的幾份平面新聞報導上，不約而同的讀到關於南加州公寓租金上漲的消息，其中有兩分報紙引用了同一份研究報告，這是南加大拉斯克房地產中心最新出爐的住房預測報告，這份預測報告基於公寓的新施工量和人口就業增長，提供了對4個地區 52 個子市場，以及每個市場兩年平均租金及空置率預測之詳盡分析。

在這份分析報告中指出，由於南加州的人口和就業增長速度超過房屋建設的速度，因此到了2018年，預計南加州的公寓租金將急劇上升。那麼在這份研究報告中，預測在洛杉磯縣的平均租金，將會在2018年的時候，達到每月1,416美元，比去年同期增長8.3％，聖地亞哥縣公寓平均月租金將增至 1577 美元，較 2015 年上升 10.9％。而在南加州地區，橙縣的租金目前是最高的，預計將會上漲9.4％，達到至平均1,736美元。

報告中指出，儘管多戶建築，也就是供給公寓住房市場的建築，興建的幅度正在大幅增加，但鑒於整個南加州對公寓的高需求，因此導致目前的空置公寓數量相當稀少。

同時我也看到另一份報告，根據公寓招租網站ApartmentList.com發表的2016年度公寓房租報告，洛杉磯市地區的小型公寓月均租金價格，在剛剛過去的3月份超越了芝加哥市，排名全美最貴榜單的第7名，以兩房一廳的公寓單位租金計算，房租中位價為2,630元。這也讓許多還沒有自己的房子，或者說，還沒有能力購買自己房子的民眾，只能繼續忍受逐年調升的公寓租金。

當然，在洛磯縣地區，還是有分租金較貴的區域和租金較低的區域，在西邊地區以及市中心地區是租金最貴的區域。以一房單元為例，在聖塔莫尼卡Santa Monica的月均租金為3000元，洛杉磯市中心為2850元，而Westwood則為2740元。同樣馬里布(Malibu)和威尼斯(Veniece)等面海公寓，平均租金也在2500元以上。而租金最便宜的社區大多在洛杉磯市的東南邊的社區，月均租金為1000元以下。而華人民眾聚集的地區，租金價位沒有高的那麼離譜，但是大多數人也不想去住到房租那麼低的社區。

不過，洛杉磯縣的公寓租金價位僅僅是排名在全美國第七名，以兩房一廳的公寓單位租金計算，舊金山以4,780美元居冠、紐約以4,450美元緊追其後、第三高的則是緊鄰著紐約的澤西市Jersey City，房租中位價為3,080美元。

而房地產隨著物價上漲，加州預定最低時薪目前在逐年調漲，將會逐年漲到15美元，預期房租的租金也將會跟著提升，這也讓還在領最低工資的勞工們根本負擔不起昂貴的租金。這樣的上漲態勢，是因為人口與就業增長帶動的住房需求，超過了現房庫存市場的增長。根據加州房屋合夥公司在去年發布的一份報告當中說到，如果想滿足收入較低的民眾對於低房租住房的需求，改善擁擠的居住條件﹐洛杉磯縣需要再興建超過50萬套低於市場房租的住房。也就是說，要減緩租金上漲的趨勢，得等到新公寓建成投放市場﹐房租的上漲速度才有可能放緩。

即使建商目前正在增建公寓，但這些新建案大多屬於高價公寓。根據預估報告，去年洛杉磯縣、橙縣、聖伯納迪諾縣、河濱縣和聖地牙哥縣發出的多家庭公寓施工許可超過3萬8千個單位，是美國經濟大蕭條以來的最高數字。

也就是說，在房地產的市場，即便房地產的頭期款需求已經下調到3.5%-5%，但是對於許多的民眾而言，購買自住屋仍然是個無法跨越的障礙，必需仰賴租住公寓解決住的問題，公寓的需求仍然居高不下。這也某種程度上說明了民眾的經濟困境，受困於房屋的因素仍然佔了相當大的一部分。

這讓我想到最近在Arcadia的市議員選舉，參與市議員選舉的候選人提出的政見，儼然成了豪宅興建法規的贊成與反對之爭，在整個選舉當中，華人民眾的積極參與者們，在選前大力的動員，民眾對於“限建”議題的激烈爭論與對峙，成了選舉的爭執論點，在選前有不少民眾寄望能透過這次的選舉，讓市議會人員的變動對“限建”議題的未來有所改變。但是，選舉結果揭曉，“拯救亞凱迪亞高地”聯署運動發起人April勝出，也就是反對興建豪宅的代表成功進入市議會。這項選舉結果，讓許多華人民眾表示相當意外，但是對照剛剛提到的公寓議題，其實也可以對照到這次的市議員選舉結果。

怎麼說呢？在洛杉磯的選舉，成敗不外乎取決於”議題”以及”族裔”兩個大因素。此次的Arcadia選舉，選前的動員看起來儼然是以”議題”作為主軸，動員的雙方都極力的爭取對興建豪宅議題的正反意見的支持者，華裔民眾大多傾向於支持反對”限建”，支持不要縮減目前的住屋興建面積規定，同時也相信這樣的理念，理當受到大多數擁有住房的市民支持。但是按照我對選舉結果的分析，我認為這顯示出了住房議題並沒有引起選民的共鳴，因為許多已經擁有住房的民眾，忽略了在這個城市有相當多的公寓租戶，根本買不起房子，因此這個族群對於”限建”與否，其實是無感的，也就是說，”限建”的想法，對這一大群的公寓租戶是個假議題。那麼當這個議題對於選舉的影響減弱的時候，選民自然就回歸到以”族裔”作為選舉的考量因素，即便華人的投票率有所提升，終究沒有辦法敵得過非華裔的投票部隊，也自然的讓原本以為藉著”議題”佔隊的候選人，沒有辦法收到預期的支持票。

我個人認為，或許在未來的選舉當中，候選人也必須將龐大的公寓租客的利益與關注點放在政見當中，說不定會起到預期之外的效果。

謝謝您的收聽，我是張益瑞，我們下次再見。